作者 | 楊凱

(相關(guān)資料圖)

編輯| 夏縣明、梁秀杰

視覺(jué) | 楊凱

責(zé)編| 韓瑋燁

開(kāi)年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)投融資逐漸回溫，其中，物流資產(chǎn)收并購(gòu)尤為火熱。作為老牌物流地產(chǎn)企業(yè)，寶灣物流也頻頻出手，全國(guó)布局穩(wěn)步進(jìn)行。

近期，大家投資控股有限責(zé)任公司與寶灣物流聯(lián)合發(fā)起設(shè)立人民幣物流產(chǎn)業(yè)基金，該只基金用于收購(gòu)嘉興、南京和昆明三個(gè)成熟高標(biāo)物流資產(chǎn)，其中寶灣物流負(fù)責(zé)資產(chǎn)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理。

1月4日，新加坡跨國(guó)集團(tuán)吉寶企業(yè)在新交所發(fā)布公告稱(chēng)，旗下吉寶資本通過(guò)其中國(guó)物流地產(chǎn)基金，與中國(guó)物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商寶灣物流進(jìn)行合作，收購(gòu)了該基金位于武漢東西湖區(qū)的A級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。

2月4日，招商資本、國(guó)壽投資與寶灣物流控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寶灣物流”）三方在深圳達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，未來(lái)在物流資產(chǎn)收并購(gòu)方面展開(kāi)合作。

2月14日，寶灣物流母公司南山控股（002314.SZ）披露投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表顯示，公司目前全力推進(jìn)首單公募REITs發(fā)行工作，目前已完成項(xiàng)目所在地和主申報(bào)地發(fā)改委審核，待正式上報(bào)國(guó)家發(fā)改委，預(yù)計(jì)將于2023年內(nèi)完成整體發(fā)行工作。

可以看出，寶灣物流作為深耕物流地產(chǎn)行業(yè)二十年的老將，正在逐步完善全國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。同時(shí)，資本的紛紛涌入說(shuō)明了物流地產(chǎn)熱度不減，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

01 新經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求

從寶灣物流與大家投資和吉寶資本合作收購(gòu)的項(xiàng)目來(lái)看，底層資產(chǎn)均是位于重要物流節(jié)點(diǎn)城市，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目。采取收購(gòu)方式獲取物流資產(chǎn)的原因，是物流倉(cāng)儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要的周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，所以成熟的物流資產(chǎn)交易仍是物流企業(yè)獲取資產(chǎn)的重要方式。另外，也可以看出高標(biāo)倉(cāng)的高價(jià)值和稀缺性。

在睿和智庫(kù)看來(lái)，物流資產(chǎn)之所以火熱和稀缺，是由于目前市場(chǎng)上高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求。

需求方面，電商的快速發(fā)展和新零售的迅速成熟以及消費(fèi)的提質(zhì)擴(kuò)容支撐起了物流倉(cāng)儲(chǔ)需求。2021年，我國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額 10.80 億元，占全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 24.5%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重不斷上升，帶來(lái)了大量的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求。同時(shí)線(xiàn)上服務(wù)、線(xiàn)下體驗(yàn)及現(xiàn)代物流深度融合的“新零售”也催生了對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。兩者的快速發(fā)展不僅對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)總量上提出了需求，也從倉(cāng)儲(chǔ)質(zhì)量提出了更高的要求，因此高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)、智能化物流倉(cāng)儲(chǔ)等現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求也日漸提升。

供給方面，土地出讓結(jié)構(gòu)方面，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地占比正在逐年下降，呈現(xiàn)一定收縮態(tài)勢(shì)。一方面由于物流倉(cāng)儲(chǔ)用地此前已經(jīng)完成了大量出讓?zhuān)硪环矫嫖锪饔玫爻鲎寖r(jià)格較低，對(duì)地方稅收、固定投資、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)貢獻(xiàn)較低，地方出讓物流倉(cāng)儲(chǔ)用地意愿較弱。

02 多方主體參與，險(xiǎn)資頻頻亮牌

從寶灣物流近期的合作動(dòng)向來(lái)看，險(xiǎn)資在物流地產(chǎn)方面頻頻舉牌。寶灣物流作為經(jīng)驗(yàn)豐富的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商，險(xiǎn)資有著充沛的資金和不動(dòng)產(chǎn)配置要求，兩者強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。除了大家保險(xiǎn)與寶灣物流的合作外，2023年1月以來(lái)險(xiǎn)企頻頻加碼不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資，根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露，2023年初，7份不動(dòng)產(chǎn)投資公告所涉及險(xiǎn)資累計(jì)約609億元，遠(yuǎn)超去年同期三個(gè)項(xiàng)目53.1億元的累計(jì)投資金額。

圖表1：2023年初險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

險(xiǎn)資為何在這個(gè)時(shí)間頻頻出手？首先，不動(dòng)產(chǎn)投資“長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)”屬性契合險(xiǎn)企資金長(zhǎng)期屬性，整體來(lái)看，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期下，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目有望為險(xiǎn)企帶來(lái)較好的長(zhǎng)期投資收益；其次，經(jīng)過(guò)三年疫情沖擊后，許多不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的估值已進(jìn)入低谷，而2023年開(kāi)年不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)開(kāi)始回溫，此時(shí)正是險(xiǎn)資抄底加碼的好時(shí)機(jī)。

而至于大家保險(xiǎn)為什么選擇物流園區(qū)，物流地產(chǎn)是高度標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)，具有良好的流動(dòng)性。隨著整體制造業(yè)及消費(fèi)不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)整體投資風(fēng)險(xiǎn)較低，投資回報(bào)率比較穩(wěn)定。根據(jù)CBRE相關(guān)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%-8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)在2%-3%的投資回報(bào)率。

圖表2：一線(xiàn)城市不同地產(chǎn)類(lèi)型投資回報(bào)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE

03 REITs助力，廠(chǎng)房物流一把抓

寶灣物流的模式是自持的重資產(chǎn)物流地產(chǎn)模式，因此需要大量的資金來(lái)進(jìn)行土地收購(gòu)和項(xiàng)目建設(shè)，特別是近年來(lái)隨著公司倉(cāng)儲(chǔ)物流拓展項(xiàng)目增加和在建、擬建工程的增多，公司存在較大的外部籌資需求。

公募REITs退出渠道的打開(kāi)將有利于提升公司資產(chǎn)流動(dòng)性，從而提升公司資產(chǎn)價(jià)值，增加未來(lái)發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)空間。根據(jù)南山控股公示，寶灣物流REITs底層資產(chǎn)四個(gè)項(xiàng)目為天津、廊坊、南京、嘉興四處物流資產(chǎn)。

近年來(lái)，南山控股在工業(yè)地產(chǎn)REITs上嘗試不僅只是物流地產(chǎn)，此前南山與中聯(lián)基金成立了首支標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房并購(gòu)基金，意在通過(guò)成熟運(yùn)營(yíng)后以REITs方式退出。當(dāng)下，獲批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房和物流資產(chǎn)都已有成功案例，看來(lái)，南山布局廠(chǎng)房和物流資產(chǎn)雙重準(zhǔn)備是未未來(lái)REITs的成功發(fā)行做足了準(zhǔn)備。

結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)如數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、生物醫(yī)藥園受到了火熱的追捧，究其原因，還是當(dāng)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)載體提出的更高要求。隨著不動(dòng)產(chǎn)退出路徑的逐漸清晰，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)也會(huì)快速的進(jìn)行升級(jí)以適應(yīng)新產(chǎn)業(yè)、新進(jìn)擊的發(fā)展。

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關(guān)鍵詞： 寶灣物流 物流倉(cāng)儲(chǔ) 不動(dòng)產(chǎn)投資